本日、野村不動産ホールディングスを100株購入しました。不動産セクターはAI関連への資金移動と金利上昇による先行きの金利負担を嫌気して、ここ数カ月セクター全体的に下落傾向がみられます。チャート的には高値ではありますが、PER9.4倍、PBR1倍ほどと指標は割安に見えます。また27年予定配当利回り4.6%、28年も増配を予定しています。国内不動産は高騰が続いており将来大幅な値下がりのリスクもあると考えていますが、野村不動産ホールディングスは海外不動産事業にも参入しており、資金に乏しい中10万以下で買える高配当株として購入の判断をしました。
不動産への投資
らと は10年以上前に不動産の購入を検討したことがありました。競売情報からのアパート1棟売りを探し入札しましたが、安値ではなかなか落札できず購入できませんでした。今でも実物不動産の事業に参入したいと思っていますが、これまでは仕事が忙しく(ダメ人間の言い訳💦)、また人口減少が続く日本で不動産に需要が続くのか、先はないのでは？との考えから、及び腰になっているのが現状です。
ただ不動産に投資するにも様々な手段が生まれてきています。①現物不動産 ②REIT ③不動産株の購入 ④匿名投資組合 etc。現物不動産は立地と利回りが命です。需要がある地域で諸税/経費込みで10年以下で回収できるような投資ができればよいと思いますが、見つけることは簡単ではありませんし、今更感はぬぐえません。らと のような投資センスがない小市民には、大きく儲けることはできませんが優秀な経営者が運営するREITか不動産株の購入が現実的と考えました。尚④の匿名投資組合は「みんなで大家さん」のような危険な対象も含まれ、選別する目をもたない らと は避けるべきと考えています。
個別不動産株 と REITの違い
個別不動産株とREITの違いを調べてみました。
| 比較項目 | REIT（不動産投資信託） | 個別不動産株投資 |
|---|---|---|
| 主な投資対象 | 現物不動産（オフィス、住宅など） | 不動産企業の事業（開発、分譲など） |
| 利益の源泉 | 主に賃貸収入（インカムゲイン） | 主に売買益や事業利益（キャピタルゲイン） |
| 配当（分配）金 | 利益の90%超を分配（高配当傾向） | 企業の配当政策による（内部留保あり） |
| レバレッジ効果 | 借入はあるが投資家自身は低リスク | 企業の大規模なレバレッジを享受 |
| 価格の安定性 | 家賃収入ベースのため比較的安定 | 景気や業績、株式市場の影響を受けやすい |
| 税制上の優遇 | 法人税が実質免除（分配金支払いによる） | 通常の法人税が適用される |
| メリット/デメリット | REIT（不動産投資信託） | 個別不動産株投資 |
|---|---|---|
| メリット | 高い分配金利回り：利益のほとんどを投資家に還元 | 高いキャピタルゲイン：不動産ブーム時に株価が大きなる |
| 安定した収入：長期の賃貸契約が多く、業績がブレにくい | ビジネスの多様性：開発、仲介、海外展開など成長余地が広い | |
| 不動産への直接性：実質的に現物不動産のオーナーになれる | インフレ耐性：資産価値や分譲価格の上昇が直接利益になる | |
| デメリット | 成長性の限界：利益を内部留保できないため、急成長が難しい | 業績のボラティリティ：景気後退時に赤字転落するリスク |
| 金利上昇リスク：借入コスト増や債券への資金流出(これは個別株も同じ) | 低い配当利回り：次の投資のために利益を内部留保に廻る割合が多い |
安定的なキャッシュフローを求める らと には本来REITがふさわしいと考えます。非常に悩ましいですが、今回それでも今回個別株にしたのは、デメリットである配当利回りがREITにひけをとらないこと、海外展開への期待の2点です。最適解なんてものはなく、最終的には結果論にしかなりませんので、資金がない中、少額投資で少しずつ探りながら色んな選択肢を模索していきたいと思います。
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